【案情简介】

2014年4月8日魏某（买受人）与京发公司（出卖人）签订编号为202104080009号《商品房买卖合同》，合同载明：买受人购买出卖人开发销售的“悦龙湾”小区第010幢2单元（02）201号商品房，该商品房合同载明建筑面积144㎡，单价3985.18元，房屋总价款705346元，买受已付房款655346元，余款50000元于2014年6月20日前付清，逾期按照逾期付款处理。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内

取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议01(第二项）的内容处理。同日，魏某、京发公司签订了商品房买卖合同《补充协议01》，其中第二项约定“1、出卖人在商品房综合竣工验收后180日内，将办理产权的登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案．．．．．·2、因出卖人原因未能取得产权证书，买受人要求退房的，出卖人应自要求之日起三十日内退还已收房款和其他费用，并按已收房款的千分之一赔偿损失，因买受人原因未能办理产权证书，买受人无权要求退房，如出卖人同意退房，应扣除违约金和相关费用后将剩余款项退还买受人”等内容。

魏某于合同签订当日向京发公司缴纳购房款20000元、635346元、燃气开口费2660元、太阳能5500元，于2014年6月24日缴纳房款50000元，京发公司分别于当日向魏某出具相关收款凭证，至此魏某已付清房款。2015年6月27日，京发公司向魏某交付房屋。

【代理思路】

本案接受委托后，经了解案情，涉案商品房至今未办理初始登记，根据合同约定，出卖人负有“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局”的合同义务，已经构成违约。故诉讼请求第一项为请求判决被告协助原告办理涉案商品房的产权登记。

而对于出卖人违约应承担的责任问题，因双方合同中未作约定，只能主张按照最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第十八条的规定，按照已付购房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。故诉讼请求第二项为：请求判决被告支付逾期办证违约金153000元，其计算依据为：自2015年12月27日至2020年11月25日（起诉日）共计1247天，按照中国人民银行1-3年期贷款基准利率4.75%上浮50%计算，由此得出705346×4.75%×1.5÷365×1247=174080.85元，原告主张153000元。

【审理争议】

本案一审过程中，被告提出抗辩：1、原告诉请的违约金数额过高，并且原告并未因此产生实际损失；2、原告起诉前超过三年部分的违约金已经超过诉讼时效，应于驳回。

【判决结果】

一审法院根据双方的证据及意见认为，双方间的合同合法有效，均应当按照合同约定履行各自义务，被告未能在合同约定时间将办理产权登记需要由其提交的材料报办证机关，显属违约，故对原告第一项诉讼请求予以支持。

关于违约金是否已超诉讼时效问题，本案所诉之迟延履行违约行为，在时间上处于持续状态，本案立案时间为2020年8月28日，而原告未能提供其持续向被告主张违约金的证据，故其主张的2017年8月28日之前的逾期办证违约金因超过诉讼时效，不予支持。

对于违约金数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，酌定按照房款总额705346元为基数，自2017年8月29日起按照3.85%（LPR）计算至2020年11月25日，其数额为88089元（705346元×3.85%÷365天×1184天）

一审判决后，被告提出上诉，二审驳回上诉维持原判。

【案件启示】

商品房买卖合同纠纷案件中，比较常见的两个问题就是开发商逾期交付和逾期办证问题，在签订购房合同时，就应当仔细看清合同对房屋交付及办证时间的约定，尤其是这两项违约责任的约定，要看违约金是否有明确约定，约定的计算标准或计算方式是否公平合理，在出现开发商逾期交房、逾期办证时，必须以能够保存下相关证据的方式向开发商主张合同权利，在主张权利时，不光要明确要求开发商履行交房及协助办证，同时还应明确要求开发商承担支付违约金的责任。

案例律师：胡见荣